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Comment le numérique bouleverse l’immobilier

Le métier d’expert en immobilier tel qu’il a été pratiqué par le passé a probablement déjà disparu. Les outils électroniques faisant aujourd’hui référence au sein du secteur l’ont transformé. L’automatisation de certaines tâches est généralement acceptée. Les professionnels se préparent à la prochaine étape, l’estimation de valeur et les prestations de conseils fournies sur un mode nettement plus interactif que par le passé. Le consommateur devient prosommateur, comme l’a rappelé le professeur Philippe Thalmann de l’EPFL lors de la 10e journée romande de l’estimation immobilière.

Il ne suffit plus de simplement attribuer un prix à un bien immobilier. La valeur ajoutée du conseiller consiste au contraire de montrer quelles bases lui ont permis de l’établir. Car les paramètres à disposition des algorithmes pour établir des estimations de manière automatique, à partir d’un bureau, ne cessent de devenir plus précis. Les données statistiques, composées notamment de prix de centaines de milliers de transactions, ne cessent de s’enrichir. En plus d’inclure un nombre toujours plus important, elles tiennent compte d’une plus grande variété de facteurs. Ces outils progressent ainsi dans des domaines considérés jusqu’ici intangibles.

Le Senior Vice President Switzerland de JLL Pierre Stämpfli a retracé les différentes étapes dans les confrontations homme-machine et les victoires respectives de ces dernières au jeu d’échecs (nombre fini de combinaisons possible), au Go (nombre infini), et finalement au Poker, qui a la particularité de ne pas offrir toutes les informations aux joueurs. Ces succès mettent en évidence que «les machines sont devenues capables d’apprendre. La technologie peut nous aider au niveau de la qualité, de la précision et de la vérification des données.»

Vers un suivi plus continu

Les données statistiques sont également le seul moyen pour faire des comparaisons à l’échelle suisse. «Elles ont l’énorme avantage d’offrir une couverture du marché à un niveau qu’un expert ne pourra jamais atteindre, a souligné le responsable des expertises immobilières de la BCGe Philippe Gavin. Les crédits accordés directement sur la base de résultats de l’outil hédoniste pour des objets standard ont augmenté de 15% entre 2014 et 2016. Mais dès qu’il y a une atypicité, nous passons par un expert.» C’est également une question de coût: le prix d’une expertise immobilière n’est guère justifié pour évaluer les risques liés à un prêt d’un montant modeste. Finalement, ces outils ouvrent la voie vers un suivi plus continu: «ces données offrent une mesure de l’exposition aux risques pour une banque». Cela vaut aussi pour les prêts déjà dans le portefeuille, en fonction de l’évolution du marché à un endroit donné.

C’est surtout Mikaël Genty, Responsable Portfolio Management Immobilier de Vaudoise Assurances, qui a insisté sur cet aspect-là. Les possibilités pour synthétiser les informations disponibles, ainsi que les bouclements plus fréquents effectuées par les gérances permettent d’évaluer les différents biens immobiliers qui composent son portefeuille de 1,5 milliard de francs (il va bientôt doubler) en fonction de plusieurs scénarios différents. Et bien entendu également de déterminer les moments pour intervenir, sous forme d’une rénovation ou d’une cession par exemple.

«Notre approche est une combinaison entre la gestion du portefeuille, les compétences de l’expert et les outils électroniques. Elle nous permet de détecter les meilleures opportunités et de développer une vision à long terme. Mais le métier d’expert et son importance vont plutôt se renforcer. Ils sont une gage de réussite», a conclu Olivier Dessauges, Chef de Division Placements Immobiliers de Vaudoise Assurances.

D’autant plus qu’aucun des intervenants n’a contesté que certains facteurs n’ont pas encore été intégrés dans les outils quantitatifs, et certains éléments relevant de l’expérience resteront propres à l’expert. Comme l’a souligné Beat M. Schifferli, Chef de section Evaluation officielle de l’Administration fiscale du Canton d Berne, il peut arriver que des biens aux caractéristiques absolument identiques soient vendus à des prix différents. Ce qui crée des incohérences statistiques, mais est explicable par la situation dans laquelle s’était trouvé le promoteur.

L’expert en immobilier et fondateur de Vago Experts Immobiliers Laurent Vago a trouvé un exemple d’un facteur n’apparaissant que lors de la visite d’un objet: l’aspect olfactif, comme la présence d’une STEP à proximité. Et si par le passé, il était beaucoup plus fastidieux de réunir sur papier les informations aujourd’hui disponibles par internet, la fiabilité de la source était au moins assurée.

Le cadre juridique intègre très peu l’électronique

Le recours toujours plus important à des outils électroniques peut à priori poser de nouvelles questions juridiques complexes. Le professeur à l’Université de Fribourg et directeur de l’Institut pour le droit suisse et international de la construction Jean-Baptiste Zufferey a cependant rappelé quelques principes mettant en évidence que les règles n’ont pas fondamentalement changé, du moins pour l’instant. «Ce ne sont pas les outils électroniques en tant que tels, mais le processus intellectuel qui est derrière qui intéresse les juristes», a-t-il remarqué d’emblée.

Il n’est en tout cas pas question, en cas de litiges, de se retrancher derrière les outils électroniques (et donc souvent les sources externes) employés pour établir une estimations. Il faut au contraire assumer ses choix. L’expert doit être capable d’expliquer de manière compréhensible comment il est parvenu à son résultat.

Pour que la responsabilité d’un expert soit engagée, il faut bien entendu qu’il y ait un dommage économique, et qu’un acte illicite ait été commis. En cas d’écart entre deux estimations, les juristes font appel à un autre expert ou peuvent même procéder à la vente du bien. Il incombe à l’expert de «rechercher toutes les informations topiques». Ce qui équivaut quasiment à une obligation d’aller voir sur place, de travailler sur le terrain. Ce n’est qu’ainsi qu’il peut constater l’existence de litiges de bail, ou de nuisances non répertoriées dans un registre (comme par exemple de mauvais voisins). «La machine n’est pas capable de dire par où passe la réalité juridique, il faut aller sur le terrain.» En Valais, il y a par exemple eu un cas de confusion entre deux petites parcelles. Et il arrive assez souvent qu’il y ait des différences entre l’objet présenté sur plans et celui qui a été réalisé. Cela dit, il n’existe pas de réglementation pour l’expertise immobilière, mais seulement pour le courtage. Cependant, l’indépendance de l’expert doit être totale.

L’un des problèmes les plus fréquents auxquels les experts peuvent se voir confrontés est la contestation de la validité du contrat conclu entre lui et son client. Il faut en tout cas savoir que les documents électroniques, même les mails, ne valent pour l’heure pas mieux qu’un contrat oral. La difficulté est de prouver l’existence d’un contrat. Une confirmation permet en tout cas d’établir un indice, en cas d’une procédure. Les paiements électroniques n’ont d’ailleurs pas forcément valeur de preuve non plus. «Rien ne vaut le bon papier apporté physiquement», résume Jean-Baptiste Zufferey.

Christian Affolter
L'Agefi, mercredi 21 juin 2017

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Rédigé le 21.06.2017 | L' Extension


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